[IBKS 유통/부동산 ESG In-Depth] 도쿄에서 ..

핵심 요약

• 복합개발(Mixed-Use Development)이 도시 성숙 단계의 핵심 트렌드로, 도쿄의 다이마루유·시부야 스트림·아자부다이 힐즈 사례처럼 분양 중심에서 장기 보유·운영으로 전환하며 권역 단위 재생이 핵심 가치창출 모델이 되고 있음.
• 한국도 2040 서울도시기본계획(35층 규제 폐지, 용적률 탄력 운용, 용적이양제)과 GTX 확충으로 저이용 자산 활성화되며, 도시 개발이 외곽 확장에서 기존 도심 재활용·역세권 복합개발로 전환 중.
• 신세계·이마트·롯데그룹 등 유통 기반 기업과 서부티엔디·IPARK현대산업개발이 핵심 입지·트래픽 설계·운영 역량을 바탕으로 복합개발 전환을 진행하며 운영형 디벨로퍼로 부상할 전망.
• 인구 정체 속에서도 1~2인·고령 가구 분화로 주택 수요 단위는 증가하며, 오피스·주거·리테일 결합을 통해 내부 수요와 외부 트래픽 동시 확보로 체류 시간 증가와 소비 확대 기대 가능.
• 정비사업 초기부터 장기 운영 역량 기업을 참가조합원 제도로 참여시키고, 프로젝트리츠를 통해 현물출자·지분화해 단기 분양 회수형에서 장기 권역 운영형으로 전환하는 것이 구조 개선의 핵심 해법.
• 복합개발 주도 기업의 운영 리츠화 및 장기 자산 보유 추세는 건설·분양에서 관리·운영 가치로 수익원 다변화가 가능한 기업의 재평가를 의미하므로, 토지 희소성·운영 경험·자본력 보유 여부가 투자 구분 기준이 될 것으로 예상됨.