일본 리츠 세미나

핵심 요약

• 2026년 YTD 기준 J-REITs 총수익률은 -9.1%로 닛케이(+32.1%), 토픽스(+15.1%)에 비해 심각한 언더퍼폼 중. 일본 10년물 국채금리 급등과 BOJ 정상화 기대가 배당 스프레드 축소와 차입비용 증가로 이어져 리츠 밸류에이션 압박.
• 금리 상승 환경에서 일본 주식시장은 AI 수요와 금리 수혜가 기대되는 전자·은행 업종 중심으로 이익 전망 개선 중이나, J-REITs는 섹터 전반에 걸친 동반 하락으로 자산군 차원의 디레이팅 양상.
• Buy-side 시사점: J-REITs의 약세는 금리 정상화 시기 동안 배당 수익 매력도 약화와 차용 비용 상승이 동시에 작용하는 구조적 약점. 금리 안정화 신호 전까지 상대 약세 지속 가능성 높음.